Hauskaufberatung Berlin Reinickendorf

Kleines Mehrfamilienhaus

Der Auftraggeber beabsichtigt mit dem Ziel des Erwerbs für das betreffende Objekt ein Kaufangebot abzugeben. Das Angebot soll die ggf. erforderlichen finanziellen Aufwendungen für Instandsetzungsmaßnahmen berücksichtigen. Im Rahmen dieser Aufstellung bzw. der Beauftragung sind die relevanten Kostenansätze die sich aus technisch begründeten

• Sofortmaßnahmen, bzw. als
• Längerfristige Maßnahmen, (in fünf bzw. 10 Jahren)

vom Unterzeichner nach entsprechender Ortsbegehung für erforderlich gehalten werden.

Es ergab sich folgende Beurteilung, bzw. folgender Bericht an den Kaufinteressenten:

Es handelt sich dabei nicht um eine umfassende, detaillierte Bestandsaufnahme, sondern um die Feststellung von baulichen Maßnahmen aus dem soweit erkennbar vorliegenden Instandsetzungsrückstau bzw. aus technischen Anpassungen, die sich aus der Bewertung der Bausubstanz ergeben haben und die ggf. vom AG gewünscht werden. Als Instandhaltungsrückstau wird die Wertminderung der Immobilie verstanden, die sich infolge unterlassener Instandhaltung am Gebäude und an baulichen Anlagen ergibt, die über die Alterswertminderung hinausgeht.

Es handelt sich bei dieser Stellungnahme nicht um eine Architektenleistung im Sinne der HOAI LP 1-5. Bei den genannten Kosten handelt es sich um Schätzkosten ohne MWST und Regiekosten.

Die Besichtigung fand in Gegenwart des Auftraggebers statt.

Die Beurteilung der Sachverhalte erfolgte unter Zuhilfenahme der aktuellen Bauschadens- und Fachliteratur und der allgemein anerkannten Regeln der Technik. Hinweise des Auftraggebers und des im Hause wohnenden Verkäufers zum betreffenden Sachverhalt wurden soweit wie möglich geprüft und berücksichtigt.

Die Bestandserfassung erfolgte durch Inaugenscheinnahme und durch Feuchtemessungen.

1. Feststellungen und Ergebnis
2. Der Deckputz der Putzfassade ist weitgehend schadhaft, verwittert und komplett erneuerungsbedürftig. Schätzkosten einschl. Gerüst

Hauskaufberatung Reinickendorf

Fassadenfläche ca. 420,00 qm x 35,00 € 14.700,00 €

2. Die Dachhaut ist technisch noch intakt, jedoch in den nächsten Jahren ebenfalls erneuerungsbedürftig, Schätzkosten hierfür

Dachfläche ca. 150,00 qm x 60,00 € 9.000,00 €

Zusätzlich Zinkbauteile (Rinne, Fallrohr 2. OG) 3.000,00 €

3. Dachdämmung über Decke 2.OG überarbeiten und komplettieren, erschwerte Montage

Schätzkosten pauschal 2.000,00 €

4. Dachgesims (Holz) Überholungsbeschichtung, Schätzkosten hierfür
5. 50,00 qm x 35,00 € 1.750,00 €
6. Zinkbauteile Fassade, Regenfallrohre, Fensterbleche, Schätzkosten hierfür

Schätzkosten hierfür, Pauschal 3.500,00 €

6. Zwei Balkon- und eine Terrassenabdichtung (2. OG) erneuern mit Beläge

Schätzkosten hierfür ca. 30,00 qm x 200,00 € 6.000,00 € *)

7. Fenster erneuern, Treppenhausvertikalfenster,

Schätzkosten hierfür 2.000,00 € *)

dsgl. alle anderen Fenster EG – 2. OG, im EG mit Rollladen

32. 80,00 qm x 400,00 € 32.000,00 €
33. Balkongeländer Überholungsbeschichtung, Schätzkosten 000,00 €
34. Kellerabdichtung in Teilflächen erneuern

Schätzkosten hierfür, Vertikalabdichtung außen

10. 15,00 lfdm x 700,00 € 10.500,00 € *)
11. Reparaturen in Wohnungen, bestehende Fenster einstellen

Fliesenreparaturen , pauschal 1.000,00 € *)

11. Heizkessel erneuern, Schätzkosten hierfür 000,00 € *)
12. Installationsleitungen im KG reparieren (Abwasser) 500,00 € *)
13. Neuanstrich Vordachabdichtung 300,00 € *)

Summe netto 104.250,00 €

ohne MWST und ohne Regiekosten

2. Ergebnis

Es besteht erheblicher Instandhaltungsrückstau.

Die Instandsetzungen sind aus technischer Sicht unausweichlich.

Zunächst ist die Sanierung der Bauteile mit Nässeschäden von Bedeutung. Fortwährend eindringende Nässe kann die Gebrauchsfähigkeit des Bauteils erheblich verringern und bauteilzerstörende Folgeschäden bewirken. Teilweise ist dies feststellbar (Fenster Treppenhaus).

Ferner ist der Austausch des Heizkessels (1994) relevant.

Die entsprechenden Kosten für diese SOFORTMASSNAHMEN belaufen sich gemäß der Punkte mit *) auf ca. 35.300,00 € netto.

In einer zweiten Baustufe (innerhalb der kommenden 5 Jahre) wird die Sanierung der Gebäudehülle empfohlen, die geschätzten Kosten betragen hierfür ca. 68.950,00 € netto.

Weitere Risiken und mögliche Kosten der Instandsetzung:

• Sanierung Flachdach 2.OG vor Staffelgeschoss (angebl. keine akuten Schäden) und oberhalb Erker
• Treppenhausanstrich
• Kelleranstrich
• Außenanlage Gestaltung, Teilerneuerung

 Hauskaufberatung Reinickendorf

Ich habe nach einer absolvierten Lehre zum Maurer im Betrieb meiner Eltern das Studium des Ingenieurwesens an der Fachhochschule Höxter an der Weser mit dem Titel des grad. Ingenieurs und im Anschluß an der technischen Universität Berlin das Hochschulstudium mit dem Titel Diplom Ingenieur absolviert.
Bis zum Jahr 1994 habe ich in verschiedenen Architektur- und Ingenieurbüros sowie u.a. bei einem Bauträger in einem größeren Bauunternehmen in Berlin gearbeitet.
Ich bin natürlich Mitglied der Architektenkammer Berlin und berechtigt, Bauanträge zu stellen (Bauvorlagenberechtigung).
Mein Arbeitsschwerpunkt war die Instandsetzung, Modernisierung und Entwicklung von Altbauprojekten im Wohnungs- und Gewerbebau.
Seit 1994 bin ich bereits selbstständig.
Ich focussiere mich auch in Zukunft auf die klassischen Aufgaben des Architekten gemäß den Leistungsphasen der Gebührenordnung (HOAI) von der Planung über die Ausschreibung sowie Vergabe bis zur Bauüberwachung.

Die langjährige Erfahrung die ich in der Altbausanierung sammeln konnte wurde erweitert durch Tätigkeiten in der Bauleitung, der Abrechnung und im Qualitätsmanagement von Neubauten.
Aus der langjährigen Beschäftigung mit Altbauthemen und der angeeigneten Berufserfahrung entwickelte sich meine Tätigkeit als Baugutachter mit dem Tätigkeitsschwerpunkt Hauskaufberatung Reinickendorf.
Insbesondere die Baubegleitende Qualitätsüberwachung (BQÜ) hat sich zu einem Schwerpunkt entwickelt.
Die Baubegleitende Qualitätsüberwachung wird an dieser Stelle häufig als „Baubegleitung“ oder „Baubetreuung“ betitelt.
Die Qualitätsüberwachung am Bau darf nicht mit der Bauleitung verwechselt werden.
Die klassische Bauleitung eines Architekten folgt den Pflichten der Honorarordnung und erstreckt sich unter anderem auf Terminkontrolle, Rechnungsprüfung und der notwendigen Korrespondenz mit allen am Bau beteiligten Personen.
Bei der BQÜ handelt es sich hingegen um eine bauprojekt-begleitende Qualitätsaufsicht.
Mein Ziel ist es, die durch Vertrag und Regelwerke vorgeschriebene Bauqualität sicherzustellen.
Hierfür werden festgelegte Teilabnahmen möglichst aus meiner Sicht in Gegenwart der Bauleitung und des Bauherrn vereinbart.

Baumängel werden dokumentiert und die Beseitigung wird im Folgetermin kontrolliert.
Es ist darauf zu achten, möglichst kooperativ zu arbeiten.
Der Baucontroller sollte sich nicht in Konkurrenz zur Bauleitung verstehen.
Schließlich arebiten Bauleiter und Controller für die gleiche Seite, die des Kunden
Die BQÜ biete ich im Wohnungsneubau (Ein- und Mehrfamilienhäuser, Gewerbebau) und auch bei Sanierungs- Ausbau- und Instandsetzungsprojekten an.
Auch biete Ich Ihnen die „klassische“ Schadensbegutachtung an.
Feuchte- und Schimmelpilzschäden sowie Schäden an Dach, Fassade und Fenster bilden hierbei den Schwerpunkt.
Die Vorschläge zur Schadensbeseitigung mit Schätzung der hierfür notwendigen Instandsetzungskosten sind im Regelfall Bestandteil einer Schadensbegutachtung.
Weiterhin kann ich Ihnen bei Bauabnahmen, Gewährleistungsbegehungen (sog. „5-Jahresbegehung“), bei Beweissicherungen und bei vorsorglichen Bauzustandserfassungen weiterhelfen.
Ich kann Sie auch bei dem Erwerb einer Bestandsimmobilie unterstützen.
Häufig ist dem Laien unklar, ob die geplanten Umbauten überhaupt mit vertretbaren Kosten möglich sind.
Da für Ankauf, Umbau und Instandsetzung aber keine unbegenzten Mittel zur Verfügung stehen sollten die hierfür anfallenden Kosten auf jeden Fall vor dem Ankauf der Immobilie bekannt gemacht werden.
Hierzu dient mein Angebot meiner Hauskaufberatung, welches auch für Wohnungen zur Verfügung steht.
Bei der Haus- oder Wohnungskaufberatung verabrede ich mit Ihnen als Kaufinteressenten zunächst einen Ortstermin.
Dieser sollte nahezu immer mit dem Verkäufer der Immobilie stattfinden.
Im Ortstermin wird unter Berücksichtigung der erforderlichen Diskretion die Bausubstanz der Wunschimmobilie in Augenschein genommen.

Wir schauen uns alles an, vom Dach bis zum Keller.
Bei feuchteempfindlichen Bauelementen werden soweit zweckmäßig entsprechende Messungen vorgenommen.
SieZunächst gilt es, mir mitzuteilen, welche Umbaumaßnahmen Sie planen.
Die Kaufberatung von Wohnungen erfordert auch die Zustandserfassung des sog. Gemeinschaftseigentums.
Gerade bei Altbauten liegen hier häufig die „Kostenfallen“.
Daher ist eine Besichtigung von Kellerräumen, Dachflächen, Treppenhäusern und Fassaden notwendig..
Sie erhalten bereits nach der Begehung mündliche zusammenfassende Beratung.
Der Hauptaugenmerk hierbei liegt ganz klar auf der nötigen Budsgetierung für Instandsetzung, Umbau und Modernierung.
Innerhalb von 2 Tagen stelle ich Ihnen per E-Mail ein Kurzergebnisprotoll zur Verfügung.
Grundsätzlich lege ich immer Wert auf den Praxisbezug der gutachterlichen Beratungen und Ausarbeitungen.
Die Verständlichkeit und der Realitätsbezug der Beratungen ist mir sehr wichtig.
Auch nach Abschluß der Beratung oder nach Übergabe der schriftlichen Ausarbeitungen haben Sie die Möglichkeit mich zu konsultieren.
Auch können Sie mich bei der Sanierung von Schadensfällen sowie bei Umbauten als Architekt ansprechen.
Ich arbeitekann jederzeit auf ein Team von Architekten und Ingenieuren zurückgreifen.
Neben der Hauskaufberatung in Reinickendorf arbeite ich auch im Großraum Berlin/ Brandenburg, und auf Anfrage auch darüber hinausgehend.
Ich freue mich auf Ihre Kontaktaufnahme.

Jürgen Roloff
Hauskaufberatung Reinickendorf