Hauskaufberatung Nikolassee

Hauskaufberatung
Mehrfamilienhaus

Teil – Bauzustandserfassung mit Dokumentation und technischer Be-wertung, erforderliche bauliche Maß-nahmen mit Schätzkosten
………………
…..Berlin-………….

Auftraggeber: ………..
…………………
………..Berlin

Diese Aufstellung umfasst …. Seiten und wurde am …………………erstellt.

1. Anlass und Beauftragung
Der AG beabsichtigt das betreffende MFH zu erwerben.
Die Ortsbesichtigung fand am …………. in Gegenwart von Herrn Kraus, des Maklers und des Verkäufers statt.
Das unterkellerte, 1925 errichtete Gebäude wurde teilmodernisiert und teilin-standgesetzt. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut, aber technisch ausbau-fähig.
Außenbauteile, der Keller, Treppenhäuser, 2 Wohnungen und der Dachbo-den wurden in Augenschein genommen werden.
Ergänzende Hinweise des Maklers und des Verkäufers wurden berücksich-tigt.
Es handelt sich bei dieser Stellungnahme nicht um eine umfassende, detail-lierte Bestandsaufnahme der Gebäudesubstanz und auch nicht um eine Ar-chitektenleistung im Sinne der HOAI LP 1-5, sondern lediglich eine Darle-gung der für erforderlich gehaltenen baulichen Maßnahmen und Schätzkos-ten zur Instandsetzung der betreffenden Bauteile.
Die Bestandserfassung erfolgte durch Inaugenscheinnahme.
Verdeckt liegende Bauteile können nicht bewertet werden.
Ein Energieausweis wurde nicht vorgelegt.

2. Feststellungen
Keller, Foto …………
Es handelt sich um einen typischen Berliner Altbaukeller mit überwiegend unverputzten, überwiegend gestrichenen Wänden, Massivdecken bzw. verputzten Holzbalkendecken und mit Zementestrich befestigten Boden-flächen. Feuchtemerkmale, d.h. Ausblühungen, Feuchteränder, Feuchte-flecken etc. sind geringfügig vorhanden. Die Feuchtebelastung der Wän-de ist durchschnittlich. Im Treppenbereich bestehen Feuchteschäden durch aufsteigende Nässe, Foto…………. Mauerdurchbrüche schließen, F ……..
Die üblichen Holz-Kellerverschläge sind in einem brauchbaren Zustand, F …
Die Installationstechnik Elektro / Sanitär / Heizung wurde überwiegend er-neuert. Überwiegend erfolgten die Teilerneuerungen handwerklich / fach-lich in der Gesamtbeurteilung in durchschnittlicher Qualität. Kaltwasserlei-tungsventile zeigen Ausblühungen und sind offenkundig undicht, F ….. Teilweise fehlt die „Schwitzwasser“ – Dämmung, die Leitungen tropfen (Tauwasser).
Wasserschäden durch Leitungsundichtigkeiten sind nicht erkennbar.
Die Beleuchtung der Kellerflächen ist ausreichend. Die Holzkellerfenster selbst sind im Altzustand und sind einfachverglast, Erneuerung wird emp-fohlen.
Heizungsseitig besteht keine Zentrale.
Fassaden, F ………..
Die Straßenfassade F 1-3, besteht aus Glattputz (mittig) und aus Struktur-putz. Die Fassade ist mittels Gesimsen und Fensterverdachungen geglie-dert. Im Glattputzbereich und auf den Verdachungen bestehen deutliche Putz- und Anstrichschäden. Das Gesims oberhalb des Eingangs zeigt Feuchteschäden mit Putzabplatzungen, F 3. Das abdeckende Blech ist of-fensichtlich hinterläufig (undicht am Wandanschluß). Die Balkone wurden mittels Alufenster zu Wintergärten umgenutzt. Entsprechend dem Nach-barhaus sollen die Alufenster demontiert werden, um den Urzustand (Bal-kone) wieder herzustellen.
Die freie Giebelwand zeigt keine relevanten Schäden.
Die Hoffassade hat infolge des Auswechsels von Fenstern Putzschäden, F…. Die Bestandsfenster aus Alu werden angeblich verkäuferseitig noch gewechselt.
Im mittigen Glattputzbereich existieren Anstrichschäden (Abblätterungen), F 9.
Dach, F ………
Die Dachabdichtung ist offensichtlich intakt. Im Dachrohling sind Wasser-flecken auf Innenflächen praktisch nicht erkennbar. Es bestehen Holz-schäden (tierischer Befall). Die Schornsteinköpfe sind teilweise nachzu-verfugen, F …. Angeblich wurde das Abtragen von Schornsteinen unter fachlicher Einbeziehung des Schornsteinfegers vorgenommen, F ….
Treppenhaus
Das Treppenhaus befindet sich im guten Zustand. Es bestehen Nut-zungsverschmutzungen, F ….. Das Klingeltableau am Hauseingang exis-tiert doppelt.
Höfe
Die Außenanlage ist begrünt und gestaltet, Qualität im mittleren Bereich.
Wohnungen, insgesamt 9 WE’s, ca.460,00 qm WFL
Es wurden zwei WE’s begangen.
WE 1. OG rechts, F…………, im guten Standard, d.h. im relativ neu sanier-ten Zustand, kein weiterer Handlungsbedarf. Das Bad wurde modernisiert, Die Heizung besteht aus einer Durchlauftherme Gas mit WW-Aufbereitung. Der Erhaltungs- und Pflegezustand ist gut, Dieser Woh-nungsstandard soll 5 x existieren.
Im EG links, F … im mittleren Standard erfolgten nur Teilmodernisierun-gen, Bad im mittleren (älteren) Zustand, Fenster, Elektrikerneuerung, Hei-zung Gastherme mit WW-Aufbereitung, Küche mit Durchlauferhitzer. Die-ser Standard soll 3 x bestehen.
Die unsanierte eine Wohnung im Altzustand wurde nicht begangen.

3. Instandsetzungsmaßnahmen und geschätzte Nettokosten

Keller
Feuchtewandstellen reinigen, Anstrich,
Kellerfenstererneuerung, Durchbrüche schließen
Reparatur und Teilauswechselung haustechnische
Installationen, 2.000,00 €

Dach
Reparaturen Schornsteinköpfe, Akute Holzschäden
ausbessern, Sparren wechseln 3.000,00 €

Alternative: Dachausbau zu einer Wohnung
ca. 100,00 qm Wohnfläche
X 2.500,00 € = 250.000,00 €, vorbehaltlich
Baugenehmigung.

Fassaden
Straße:
Putzausbesserung und Anstrichteilerneuerung, Reparatur
Blechabdeckung Gesims mit Gerüst 10.000,00 €
Fensterdemontage Alufenster und 4 neue Absturzsiche-
rungen (Gitter), Mauerabdeckung EG, Beiputz 10.000,00 €

Hoffassade:
Putz- und Anstrichausbesserung mit Gerüst 8.000,00 €

Treppenhaus
Neuanstrich nach DG-Ausbau und Ergänzungen Beläge 2. OG
zum DG 8.000,00 €

Wohnungen
Eine Wohnung im Altzustand, Modernisierung wie
Standard 1. OG rechts, 50 qm x 600,00 € 30.000,00 €

Drei WE’s im mittleren Zustand, Beispiel WE
Heinrich EG rechts, 150,00 qm x 450,00 €,
Standard wie vor. 67.500,00 € 97.500,00 €
__________________________________________________________
Nettoschätzkosten 138.500,00 €

Ohne Umsatzsteuer und Baunebenkosten

4. Risiken in der Zustandsbeurteilung:
Zustand der nicht einsehbaren Installationen (Stränge und Verteilungslei-tungen Heizung, Wasser, Abwasser, Elektro).
Zustand und Qualität der Konstruktionshölzer der Holzbalkendecken.
5. Bewertung aus zusammenfassender technischer Sicht:
Das Gebäude befindet sich insgesamt in einem mittleren Erhaltungszu-stand.
Es besteht Instandhaltungsrückstau.
Die umfassende Sanierung in Bauabschnitten ist empfehlenswert und technisch möglich.
Inwieweit das Dachgeschoss ausgebaut werden kann, ist durch Bauan-trag bzw. Voranfrage zu klären.
Aufgestellt:
Dipl.-Ing. Jürgen Roloff, …………

Ich habe nach einer erfolgreichen Lehre zum Maurer im elterlichen Baubetrieb das Studium des Ingenieurwesens an der renomierten Fachhochschule Höxter an der Weser mit dem Titel des grad. Ingenieurs sowie danach an der technischen Universität Berlin das Hochschulstudium mit dem Titel Diplom Ingenieur beendet.
Bis zum Jahr 1994 habe ich für verschiedene Architektur- und Ingenieurbüros sowie u.a. bei einem Bauträger im größeren Bauunternehmen in Berlin gearbeitet.
Ich bin Mitglied der Architektenkammer Berlin und aus diesem Grund berechtigt, Bauanträge zu stellen (Bauvorlagenberechtigung).
Mein Mein Focus lag auf der Instandsetzung, Modernisierung und Entwicklung von Altbauprojekten im Wohnungs- und Gewerbebau.
Seit 1994 bin ich selbständig tätig.
Die standartisierten Aufgaben des Architekten gemäß den Leistungsphasen der Gebührenordnung (HOAI) von der Planung über die Ausschreibung sowie Vergabe bis hin zur Bauüberwachung bilden auch in Zukunft mein Tätigkeitsfeld.

Die langjährige Erfahrung die ich in der Altbausanierung sammeln konnte wurde erweitert durch Tätigkeiten als Bauleiter, der Abrechnung und im Qualitätsmanagement von Neubauten.
Aus der langjährigen Beschäftigung im Bereich Altbau und der angeeigneten Berufserfahrung entwickelte sich meine Tätigkeit zum Baugutachter mit dem Tätigkeitsschwerpunkt Hauskaufberatung Nikolassee.
Der Focus meiner Arbeit liegt heute im Besonderen auf der bBaubegleitenden Qualitätsüberwachung (BQÜ.
Die Baubegleitende Qualitätsüberwachung wird an dieser Stelle häufig auch als „Baubegleitung“ oder „Baubetreuung“ betitelt.
In diesem Zusammenhang darf die Qualitätsüberwachung am Bau aber nicht mit der Bauleitung verwechselt werden.
Die Bauleitung des Architekten folgt den Pflichten der Honorarordnung und erstreckt sich unter anderem auf Terminkontrolle, Rechnungsprüfung und der Korrespondenz mit den am Bau Beteiligten.
Bei der BQÜ handelt es sich hingegen um eine bauprojekt-begleitende Qualitätsaufsicht.
Mein Ziel ist es, die durch Vertrag und Regelwerke vorgeschriebene Bauqualität sicherzustellen.
Zu diesem Zweck werden festgelegte Teilabnahmen möglichst aus meiner Sicht in Gegenwart der Bauleitung und des Bauherrn vereinbart.

Festgestellte Baumängel werden von mir schriftlich festgehalten und die Beseitigung bei einem Folgetermin kontrolliert.
Es soll möglichst kooperativ gearbeitet werden.
Der Baucontroller sollte sich nicht in Konkurrenz zur Bauleitung verstehen.
Schließlich arebiten Bauleiter und Controller für die gleiche Seite, die des Kunden
Die baubegleitende Qualitätsüberwachung (BQÜ) biete ich im Wohnungsneubau (Ein- und Mehrfamilienhäuser, Gewerbebau) als auch bei Sanierungs- Ausbau- und Instandsetzungsprojekten an.
Auch biete Ich Ihnen die „klassische“ Schadensbegutachtung an.
Feuchte- und Schimmelpilzschäden sowie Dach-, Fassaden- und Fensterschäden bilden hierbei den Schwerpunkt.
Meine Vorschläge zur Beseitigung der Schäden mit Schätzung der hierfür aufzubringenden Instandsetzungskosten sind im Regelfall Bestandteil einer Schadensbegutachtung.
Weiterhin kann ich Ihnen bei Bauabnahmen, Gewährleistungsbegehungen (sog. „5-Jahresbegehung“), bei Beweissicherungen und bei vorsorglichen Bauzustandserfassungen weiterhelfen.
Ich kann Sie auch bei dem Erwerb einer Bestandsimmobilie unterstützen.
Sehr häufig ist dem Laien unklar, ob geplante Umbauten mit einem vertretbarem Aufwand zu bewerkstelligen sind.
Da für Ankauf, Umbau und Instandsetzung aber keine unbegenzten Mittel zur Verfügung stehen sollten die hierfür anfallenden Kosten vor Immobilienkauf bekannt sein.
Für diesen Zweck empfehle ich mein Angebot Hauskaufberatung, welches auch für Wohnungen gilt.
Bei der Hauskaufberatung bzw. Wohnungskaufberatung verabrede ich mit Ihnen als Kaufinteressenten zunächst einen Termin vor Ort.
Dieser findet nahezu immer mit dem Verkäufer statt.
Im Ortstermin wird unter Berücksichtigung der erforderlichen Diskretion die Bausubstanz der Wunschimmobilie in Augenschein genommen.

Hierbei wird kein Bereich ausgelassen, es wird alles angeschaut, vom Keller bis zum Dach
Bei feuchteempfindlichen Bauteilen werden soweit zweckmäßig Messungen vorgenommen.
SieZunächst gilt es, mir mitzuteilen, welche Umbaumaßnahmen Sie genau planen.
Die Kaufberatung von Wohnungen erfordert auch die Zustandserfassung des sog. Gemeinschaftseigentums.
Hier liegen die „Kostenfallen“ insbesondere bei Altbauten.
Daher istwerden auf jeden Fall die Kellerräume, die Dachflächen, die Treppenhäuser und die Fassaden besichtigt.
Sie erhalten bereits nach der Begehung mündliche zusammenfassende Beratung.
Hauptgegenstand dieses Gesprächs ist es, Ihnen eine Vorstellung über ein notwendiges Budget für Instandsetzung, Umbau, Modernisierung zu vermitteln.
Ferner erhalten Sie 2 Tage später ein Kurzergebnisprotokoll per Em-Mil zugesandt.
Grundsätzlich lege ich immer Wert auf den Praxisbezug der gutachterlichen Beratungen und Ausarbeitungen.
Mit ist es wichtig, daß die Beratungen gut verständlich und realitätsbezogen durchzuführen.
Selbstverständlich stehe ich Ihnen auch nach Abschluß der Beratung oder nach Übergabe schriftlicher Ausarbeitungen für weitere Informationen gern zur Verfügung.

Ich arbeite im Team mit Architektenkollegen und Fachingenieuren.
Neben der Hauskaufberatung in Nikolassee arbeite ich grundsätzlich im Großraum Berlin/ Brandenburg, sowie auf Anfrage auch darüber hinausgehend.
Ich freue schon auf Ihre Kontaktaufnahme.

Jürgen Roloff
Hauskaufberatung Nikolassee