Haushausberatung Nauen

Das betreffende Wohngebäude mit 6 Wohnungen und lt. Exposé ca. 550,00 qm Wohnfläche wurde 2001 errichtet.
Der Allgemein- und Pflegezustand des Hauses ist auf einer Skala von 1-6 („1“ = sehr gut) 2-3.

Die Außenanlage ist gestaltet, es besteht Pflegebedarf.

Lt. Wohnflächenberechnung beträgt die Wohnfläche abweichend von der o.a. Angabe mit 550,00 qm (ohne Nutzfläche im Untergeschoss):

EG WE 1 74,09 qm
EG WE 2 83,34 qm
1. OG WE 3 75,88 qm
1. OG WE 4 86,04 qm
2. OG (DG) WE 5 71,20 qm
2. OG (DG) WE 6 73,58 qm

Summe WFL 464,13 qm

Ein Energieausweis wurde nicht vorgelegt.

Verdeckt liegende Bauschäden können im Zuge dieser Besichtigung nicht erkannt werden.

Von den 6 Wohnungen wurden 5 WE’s begangen. Der allgemeine Erhaltungs- und Pflegezustand ist gut („2“).

Wohnungen
Die Parkettböden weisen Gebrauchsschäden auf. Instandsetzung durch Abschleifen und versiegeln. Aktueller Handlungsbedarf ist nicht gegeben.

Bezüglich der Wohnung EG links (Maisonettewohnung)
ist ein Badeinbau im Untergeschoss möglich, jedoch besteht erhöhter Installationsbedarf (Hebeanlage). Die Terrassenfläche wurde wohl in mieterseitiger Eigenregie erweitert. Die Konstruktion der Erweiterungsfläche ist hinsichtlich der Tragprofile für den Holzbelag desolat, die unterseitige Palisadenkonstruktion dient teilweise als Auflager, die Betonpalisaden selbst stehen nicht lotrecht.
Im Untergeschoss wird die als „Hobbyraum“ deklarierte Fläche als Wohnfläche genutzt.

EG Wohnung rechts (Maisonettewohnung).
Der Untergeschoss- „Hobbyraum“ wird als Schlafzimmer und als Abstellfläche (extra Raum) genutzt.

1. OG links
Balkonfläche gefliest, Wasser staut sich vor dem Ablauf. Die Fugen zeigen deutliche „Aufblühungen“, dies deutet darauf hin, dass unterhalb der Verfliesung keine Drainage zur Ableitung von Sickerwasser verlegt wurde. Innenseitig bestehen Feuchteschäden.

1. OG rechts
Nicht zugänglich

DG links
Balkonbelag aus Holz, im Bereich Balkontür hochgezogene Bitumenpappe fehlt der Trittschutz für die Abdichtung. Die Balkontürleibungen oberhalb der Eingangsschwelle sind feucht, innen und außen. Die Balkontür schließt auf der Bandseite unzulänglich.
Außenwand mit Putzrisse horizontal, oberhalb Balkontür.
Mieterin beklagt für das Wohnzimmer angebliche unzureichende Raumlufttemperatur in der kalten Jahreszeit. Jedoch: die Heizkörper zum Begehungszeitpunkt sind verstellt, Umluftzirkulation ist nur begrenzt möglich. Hier ist eine rechn. Kontrolle des Wärmebedarfs bzw. der Kapazitäten der im Raum vorhandenen Heizkörper ratsam.
Das Holz-Veluxfenster im Wohnzimmer ist verzogen, der untere Rahmen ist infolge ablaufenden Tauwassers auf der Scheibe überfeuchtet und zeigt Schimmelpilzkulturen in den Ecken (übliches Schadensbild bei tauwasser-beaufschlagten Schrägfenstern).
Diverse Wandixel zur Decke bzw. Dachschräge sind gerissen.

DG rechts
Der Balkonfußboden ist nur beschichtet, diese ist stark rissig.
Im Bad sind Fliesen locker.
Im Wohnzimmer ist der Parkettboden vor dem Heizkörper und hinter dem Sofa dunkelgrau beaufschlagt. Angeblich lag hier ein Wasserschaden unbekannter Ursache (wahrscheinlich tropfender Heizkörperanschluß) vor. Ferner sind Stoßfugen des Parketts durch Wasserränder gekennzeichnet. Dies deutet auf Wasserfluß unterhalb des Parketts hin. Der Sachverhalt ist durch Fachfirma Heizungsgewerk zu prüfen.
Wasserfleck Veluxfenster rechte Leibung.

Keller
Die Heizungsanlage (offenbar Erstausstattung) genügt den aktuellen Anforderungen. Baualtersgemäß ist jedoch im Zeithorizont von 5 Jahren mit einer Erneuerung der Kesselanlage zu rechnen.
Diverse SML Abwasserleitungen im Flur tropfen (akuter Bedarf).
Die Feuerschutztüren müssen selbsttätig schließen, dies ist soweit prüfbar nicht der Fall, die Heizungstür ist nur mit Verriegeln schließbar (alles Einstellarbeiten).
Die Kalksandsteinwand Heizung / Flur wurde z.T. so nachlässig gemauert, dass durch Stoßfugen hindurchgesehen kann.
In einem Keller wird Holzmaterial gelagert, unnötige Brandlast.
Eine Mieterkellertür ist auszuwechseln (fehlendes Schloss, Aufbruch)

Treppenhaus
Baualtersgemäßer Standard, Erhaltungs- und Pflegezustand Ziffer „2“.
Die Einstiegsluke zum Spitzboden liegt nicht dichtschließend, auswechseln oder passgerecht herstellen.
Wand- / Deckenixel – Silikonverfugung Treppenhauskopf gerissen (Malerarbeit beim nächsten renovieren).

Fassade
Die Balkonentwässerung ist insgesamt auffällig. D.h. an den Stirnseiten der Balkonplatten sind deutlich dunkle Wasserablaufspuren und Beaufschlagungen erkennbar. Die Entwässerung der mit Fliesenböden ausgestatteten Flächen erfolgt ohne Entwässerung der Ebene unterhalb der Verfliesung. Wie bereits oben geschildert, fehlt mit hoher Wahrscheinlichkeit die Möglichkeit der geregelten, unterhalb der Fliesenböden notwendigen Entwässerung.

Die Sockelflächen erhielten einen Spaltplattenbelag. Dieser liegt flächenhaft und umlaufend weitgehend hohl und hat sich abschnittsweise abgelöst. Ferner hat sich oberhalb der Spaltplattenflächen der Deckputz auf dem Außenputz abgelöst bzw. ist rissig.

Dach
Qualität und Zustand der Dachdämmung ist fraglich. Eine Überprüfung im Rahmen dieses Gebäudechecks nicht möglich.
Die Dachdeckung liegt -soweit von unten, bzw. von den DG-WE’s erkennbar- ohne Beanstandung.
Die Dachrinne sind stark verunreinigt (fehlende Wartung) und zeigen teilweise Kontergefälle. Die seitlichen Kappleistenanschlüsse sind durch eine Fachfirma zu prüfen, es sind abgelöste Silikonfugen erkennbar vom Standpunkt Dachterrasse Balkonwohnungen. Bei der Dachgaube der WE DG rechts fehlt das Regenfallrohr.
Der Dachüberstand erhielt eine unterseitige Profilholzverschalung. Die Beschichtung ist umlaufend erneuerungsbedürftig (Überholungsbeschichtung von der Arbeitsbühne aus).

Mit folgenden geschätzten Bruttokosten für bauliche Maßnahmen ist zu rechnen.
(Kostenrahmen, keine Berechnung gemäß DIN 276, hierfür sind vorherige Architektenleistungen notwendig). Preisbasis 2017.

Wohnungen
Unmittelbarer Handlungsbedarf mit Sicht auf 6 Monate
besteht wie folgt:

EG links
Terrassenerweiterung zurückbauen
Holzaufständerung mit Fundamentierung und
Holzbelag (Mietersache ?) 3.000,00 €
Palisaden neu aufstellen 2.500,00 €
Arbeiten GaLa Bau 1.000,00 €

DG Wohnung links
Balkontür wechseln 2.000,00 €
Veluxfenster tauschen 1.800,00 €
Malerarbeiten als Folgemaßnahme (Ausbesserungen) 500,00 €

DG rechts
Prüfung Ursache Wasserschaden 500,00 €
Parkettboden reparieren (Wasserschaden) 600,00 €
Malerarbeiten wie vor, Wasserfleck Veluxfenster 500,00 €

Keller
Akuter Handlungsbedarf:
Reparatur SML Abwasserleitungen 500,00 €
Türen einstellen, austauschen, offene Stoßfugen
Vermörteln, Entrümpelung 1.000,00 €

Zeithorizont 5 Jahre
Neuer Heizkessel, 25.000,00 €

Treppenhaus
Zeithorizont: 1 Jahr
Luke Spitzboden erneuern 600,00 €

Zeithorizont 5 Jahre
Anstricharbeiten Treppenhaus 8.000,00 €

Fassade
Zeithorizont: 1 Jahr
Sockelbereich und angrenzender Außenputz erneuern,
mittels Wärmedämmverbundsystem, Spatenstichtiefe frei-
legen, Plattenbelag ersetzen durch Kiestraufe
ca. 90,00 qm x 150,00 € 13.500,00 €
Arbeiten GaLa Bau zusätzlich 1.000,00 €

Putzrisse DG WE links
Putz im fraglichen Bereich abschlagen erneuern 2.000,00 €
Gerüstturm 1.500,00 €

Balkonbeläge
Ca. 32,00 qm Fläche (siehe Flächenberechnung)
Fliesenbelag demontieren,
auf Gefälle Abdichtung kleben, Drainage einarbeiten
Fliesen im Dünnbett
X 500,00 € 16.000,00 €
Gerüsttürme 3.000,00 € 19.000,00 €

Dach
Akuter Handlungsbedarf:
Reinigung Rinnen, Wartung 1.000,00 €
Anschlüsse Zink / Deckung, Fallrohr 1.000,00 €

Zeithorizont: 1 Jahr
Profilholzschalung vom Hubwagen / Arbeitsbühne
Ca. 160,00 Stunden x 45,00 € 7.200,00 €
Arbeitsbühne 10 Tage x 500,00 € 5.000,00 € 12.200,00 €
________________________________________________________

Summe gerundet 100.000,00 €

Ohne Baunebenkosten

Risiken und weitere Hinweise:
Zustand verdeckt liegende Holzkonstruktionen (z.B. Dachsparren).
Qualität der Dämmung im Bereich Dachschrägen
Umfang Außenanlage Maßnahmen (z.B. Zaunanlage)
Reale Wohnfläche abweichend vom Exposé

Ich habe nach meiner absolvierten Ausbildung zum Maurer im elterlichen Baubetrieb das Ingenieurstudium an der Fachhochschule Höxter an der Weser mit dem Titel des grad. Ingenieurs und danach an der technischen Universität Berlin das Hochschulstudium mit dem Titel Diplom Ingenieur beendet.
Bis zum Jahr 1994 habe ich für verschiedene Architektur- und Ingenieurbüros sowie bei einem Bauträger in einem mittelständischen Bauunternehmen in Berlin gearbeitet.
Ich bin Mitglied der Architektenkammer Berlin und aus diesem Grund berechtigt, Bauanträge zu stellen (Bauvorlagenberechtigung).
Mein Mein Focus lag auf der Instandsetzung, Modernisierung und Entwicklung von Altbauprojekten im Wohnungsbau sowie Gewerbebau.
Seit 1994 bin ich bereits selbständig tätig.
Die klassischen Aufgaben des Architekten gemäß den Leistungsphasen der Gebührenordnung (HOAI) von der Planung über die Ausschreibung sowie Vergabe bis hin zur Bauüberwachung bilden auch in Zukunft mein Tätigkeitsfeld.

Die langjährige Erfahrung die ich in der Altbausanierung sammeln konnte wurde ergänzt durch Architektenaufträge in der Bauleitung, der Abrechnung sowie im Qualitätsmanagement von Neubauten.
Aus der langjährigen Beschäftigung im Bereich Altbau und der angeeigneten Berufserfahrung entwickelte sich meine Tätigkeit als Baugutachter mit dem Tätigkeitsschwerpunkt Hauskaufberatung Nauen.
Der Focus meiner Arbeit liegt heute im Besonderen auf der bBaubegleitenden Qualitätsüberwachung (BQÜ.
Die Baubegleitende Qualitätsüberwachung wird häufig auch als „Baubegleitung“ oder „Baubetreuung“ bezeichnet.
Die Qualitätsüberwachung am Bau darf nicht mit der Bauleitung verwechselt werden.
Die klassische Bauleitung eines Architekten folgt den Pflichten der Honorarordnung und erstreckt sich zum Beispiel auf Terminkontrolle, Rechnungsprüfung und der Korrespondenz mit den am Bau Beteiligten.
Bei der BQÜ handelt es sich hingegen um eine bauprojekt-begleitende Qualitätsaufsicht.
Mein Ziel ist es, die durch Vertrag und existierende Regelwerke vorgeschriebene Bauqualität für Sie sicherzustellen.
Hierfür werden festgelegte Teilabnahmen möglichst aus meiner Sicht in Gegenwart des Bauherrn und der Bauleitung beschlossen.

Baumängel werden dokumentiert und die Beseitigung wird im Folgetermin kontrolliert.
Es ist darauf zu achten, möglichst kooperativ zu arbeiten.
Der Baucontroller sollte sich nicht in Konkurrenz zur Bauleitung verstehen.
Schließlich arebiten Bauleiter und Controller für die gleiche Seite, die des Kunden
Die BQÜ biete ich im Wohnungsneubau (Ein- und Mehrfamilienhäuser, Gewerbebau) und auch bei Sanierungs- Ausbau- und Instandsetzungsprojekten an.
Ich biete Ihnen ferner die „klassische“ Schadensbegutachtung an.
Feuchteschäden, Schimmelpilzschäden sowie Dach-, Fassaden- und Fensterschäden bilden den Schwerpunkt.
Meine Vorschläge zur Beseitigung der Schäden mit Schätzung der hierfür notwendigen Kosten sind im Normalfall Bestandteil einer Schadensbegutachtung.
Weiterhin kann ich Ihnen bei Bauabnahmen, Gewährleistungsbegehungen (sog. „5-Jahresbegehung“), bei Beweissicherungen und bei vorsorglichen Bauzustandserfassungen weiterhelfen.
Ich kann Sie auch bei dem Erwerb einer Bestandsimmobilie unterstützen.
Sehr häufig ist dem Laien unklar, ob die geplanten Umbaumaßnahmen mit einem vertretbarem Aufwand zu bewerkstelligen sind.
Da für Ankauf, Umbau und Instandsetzung aber keine unbegenzten Mittel zur Verfügung stehen sollten die hierfür anfallenden Kosten auf jeden Fall vor Ankauf bekannt gemacht werden.
Für diesen Zweck empfehle ich mein Angebot Hauskaufberatung, welches auch für Wohnungen gilt.
Bei der Haus- oder Wohnungskaufberatung verabrede ich mit Ihnen als Kaufinteressenten zunächst einen Termin vor Ort.
Dieser findet nahezu immer mit dem Verkäufer statt.
Im Ortstermin wird unter Berücksichtigung der erforderlichen Diskretion die Bausubstanz in Augenschein genommen.

Hierbei wird kein Bereich ausgelassen, es wird alles angeschaut, vom Keller bis zum Dach
Bei feuchteempfindlichen Bauelementen werden soweit zweckmäßig Messungen vorgenommen.
SieZunächst gilt es, mir mitzuteilen, welche Umbaumaßnahmen Sie genau planen.
Die Kaufberatung von Wohnungen erfordert auch die Zustandserfassung des sog. Gemeinschaftseigentums.
Gerade bei Altbauten liegen hier häufig die „Kostenfallen“.
Daher istwerden auf jeden Fall die Kellerräume, die Dachflächen, die Treppenhäuser und die Fassaden besichtigt.
Sie erhalten bereits nach der Begehung mündliche zusammenfassende Beratung.
Der Hauptaugenmerk hierbei liegt ganz klar auf der nötigen Budsgetierung für Instandsetzung, Umbau und Modernierung.
Ferner erhalten Sie 2 Tage später ein Kurzergebnisprotokoll per Em-Mil zugesandt.
Grundsätzlich lege ich immer Wert auf den Praxisbezug der gutachterlichen Beratungen und Ausarbeitungen.
Mit ist es wichtig, daß alle meine Beratungen gut verständlich und realitätsbezogen durchzuführen.
Auch nach Abschluß der Beratung oder nach Übergabe schriftlicher Ausarbeitungen haben Sie die Möglichkeit mich zu konsultieren.

Ich arbeitekann jederzeit auf ein Team von Architektenkollegen und Fachingenieuren zurückgreifen.
Neben der Hauskaufberatung in Nauen arbeite ich auch im Großraum Berlin/ Brandenburg, und auf Anfrage auch darüber hinausgehend.
Ihrer Kontaktaufnahme sehe ich mit Freude entgegen.

Jürgen Roloff
Hauskaufberatung Nauen