Hauskaufberatung Berlin Dahlem

Herrschaftliche Villa

Die zum Kauf stehende Altbauvilla aus dem Jahr 1910 befindet sich in Berlin-Dahlem, d.h. in städtischer Bestlage.

Entsprechend hoch sind die Käuferansprüche, was bei dem aufgerufenen Verkaufspreis nachvollziehbar ist.

Die Diskretion beim Immobilienverkauf und -Ankauf ist selbstverständlich, daher können nur zurückhaltend Fotos gezeigt werden.

Infolge diverser Mietverhältnisse in den letzten Jahrzehnten entstanden laienhafte, technisch fehlerhafte Anpassungen an Wohnstandards, die z.T. zur Schädigung der Bausubstanz beitrugen.

Das Gebäude besteht aus Kellergeschoss, Erdgeschoss, Dachausbau und Spitzboden. Dieser wird über eine Einschubtreppe vom Dachgeschoss erreicht und dient zu Abstellzwecken.

Der solvente Kaufinteressent hat bezüglich Ausstattung und Wohnqualität entsprechende Ansprüche.

Der Ersteindruck ergab, dass erheblicher Nachholbedarf bezüglich der Instandsetzungs-maßnahmen und auch der Anpassung an zeitgemäße Wohnstandards bestanden.

Alte gemischte Fußbodenbeläge und deren Erhalt derselben ist nicht Jedermanns Sache…

Hauskaufberatung Dahlem

Die bei Diskussion über Modernisierungsmaßnahmen immer wiederkehrende Frage „was kostet das“ wurde vor Ort beantwortet.

Das Hauptaugenmerk wurde zunächst auf den Spitzboden gerichtet. Die Decke zwischen Obergeschoss und Spitzboden war nämlich ungedämmt, innerhalb der Balkenlage befand sich nur eine wenige Zentimeter dicke Schüttung aus Bauschutt. Die Dämmung ist aus energetischen Gründen notwendig und wird sich schon nach kurzer Zeit amortisieren.

Das Gebäude selbst ist ein typischer Mauerwerksbau, innen- und außenseitig verputzt. Die KG –Decke ist massiv, die Geschossdecke zwischen EG und OG ist eine Holzbalkendecke. Die Bäder sind baualtersgemäß im erneuerungswürdigen Zustand. Hingegen wurde der Heizungskessel in den 90 er Jahren erneuert.

Die Fassaden haben stuckartige Fensterrahmen, zwischen EG und OG befindet sich ein Gesims. Eine Wärmedämmung als Wärmedämmverbundsystem kommt in Anbetracht der Architektur nicht in Frage. Die noch vorhandenen Kastendoppelfenster sind stark überholungsbedürftig.

Hauskaufberatung Dahlem

Der Auftraggeber wünschte eine weitgefasste Aufstellung mit den im Ortstermin andis-kutierten Standardverbesserungen und Instandsetzungen. Die Schätzkosten in Höhe von fast 400.000,00 € ergeben fast 2.000,00 € pro qm Wohnfläche:

Mit folgenden geschätzten Nettokosten ist bezüglich der Instandsetzungen und Anpassungen zu rechnen. Verdeckt liegende Bauschäden können nicht erfasst und bewertet werden.

1. Spitzboden.

Dämmung auf Fußboden , ca. 30,00 qm x 80,00 € 2.400,00 €

Begehbarkeit mit Verschalung auf Fußboden herstellen 500,00 €

2. Dachgeschoss

Baderneuerung 15.000,00 €

Ausbaufläche durch Grundrissveränderungen erschließen,

Dachschrägen dämmen und bekleiden, Dachflächenfenster

einbauen 50.000,00 €

3. Obergeschoss

Bereich Bad umbauen, 2 getrennte Bäder, Grundriss

hierfür verändern 35.000,00 € *)

Bodenbelag erneuern ca. 100,00 qm x 120,00 € 12.000,00 € *)

Treppenbeläge erneuern 1.000,00 € *)

Terrassengeländer lackieren ca.10,00 lfdm x 150,00 € 1.500,00 € *)

4. Erdgeschoss

Parkett erneuern, ca. 100,00 qm x 150,00 € 15.000,00 € *)

Gäste-WC erneuern 5.000,00 € *)

Wintergarten demontieren, Verkauf 5.000,00 € *)

Terrasse erweitern / herstellen 50,00 qm x 250,00 € 12.500,00 € *)

Küchenboden erneuern 15,00 qm x 120,00 € 1.800,00 € *)

5. Keller

Teilflächen Durchfeuchtungen mit Sanierputz / Sperrputz

behandeln 10.000,00 € *)

Anstrich Keller 10.000,00 € *)

6. Allgemein

Neue Elektroverteilung 25.000,00 € *)

Tapezier.- und Anstricharbeiten 25.000,00 € *)

Bestandsfenster z.T. aufarbeiten, Lackierung,

1. 50,00 qm x 180,00 €

Beschläge gängig machen 9.000,00 € *)

7. Außenanlage überarbeiten 15.000,00 € *)

Garagendecke abdichten, neuer Belag, Wände streichen 8.000,00 € *)

8. Fassade gartenseitig im Bereich WG ausbessern 5.000,00 € *)

Restfassade neu streichen, neue Fensterbleche

400,00 qm x 25,00 € 10.000,00 €

Summe Baukosten netto 273.700,00 €

18 % Baunebenkosten 49.266,00

Summe Netto 322.966,00 €

19 % MWST 61.363,54 €

Bruttoschätzkosten 384.329,54 €

gerundet 385.000,00 €

Weitere Bedarfspositionen und Risiken:

Küchenmöblierung

Zustand verdeckte Installationsleitungen Heizung und Sanitär

 Hauskaufberatung Dahlem

Ich habe nach meiner erfolgreichen Maurerlehre im elterlichen Baubetrieb das Studium des Ingenieurwesens an der Fachhochschule Höxter an der Weser mit dem Titel des grad. Ingenieurs und danach an der technischen Universität Berlin das Hochschulstudium mit dem Titel Diplom Ingenieur absolviert.
Bis 1994 habe ich für verschiedene Architektur- bzw. Ingenieurbüros sowie unter anderem bei einem Bauträger in einem größeren Bauunternehmen in Berlin gearbeitet.
Ich bin natürlich Mitglied der Architektenkammer Berlin und berechtigt, Bauanträge zu stellen (Bauvorlagenberechtigung).
Mein Mein Focus lag auf der Instandsetzung, Modernisierung und Entwicklung von Altbauprojekten im Wohnungsbau sowie Gewerbebau.
Seit 1994 bin ich bereits selbstständig.
Ich focussiere mich auch weiterhin auf die allgemeinen Aufgaben des Architekten bezogen auf die Leistungsphasen der Gebührenordnung (HOAI) von der Planung über die Ausschreibung sowie Vergabe bis zur Bauüberwachung.

Die langjährige Erfahrung die ich in der Altbausanierung sammeln konnte wurde erweitert durch Architektenaufträge in der Bauleitung, der Abrechnung und im Qualitätsmanagement von Neubauten.
Aus der langjährigen Beschäftigung im Bereich Altbau und der angeeigneten Berufserfahrung entwickelte sich meine Tätigkeit als Baugutachter und zum Tätigkeitsschwerpunkt Hauskaufberatung Dahlem.
Insbesondere die Baubegleitende Qualitätsüberwachung (BQÜ) hat sich zu einem Schwerpunkt entwickelt.
Die Baubegleitende Qualitätsüberwachung wird an dieser Stelle häufig als „Baubegleitung“ oder „Baubetreuung“ betitelt.
Die Qualitätsüberwachung am Bau darf nicht mit der Bauleitung verwechselt werden.
Die klassische Bauleitung eines Architekten erfolgt nach den Pflichten der Honorarordnung und erstreckt sich zum Beispiel auf Terminkontrolle, Rechnungsprüfung und der notwendigen Korrespondenz mit allen am Bau beteiligten Personen.
Bei der BQÜ handeltgeht es in erster Linie um eine bauprojekt-begleitende Qualitätsaufsicht.
Mein Ziel ist es, die durch Vertrag und Regelwerke vorgeschriebene Bauqualität für Sie sicherzustellen.
Zu diesem Zweck werden festgelegte Teilabnahmen möglichst aus meiner Sicht in Gegenwart aller am Bau beteiligten Personen beschlossen.

Baumängel werden dokumentiert und die Beseitigung wird im Folgetermin kontrolliert.
Es soll möglichst kooperativ gearbeitet werden.
Der Baucontroller sollte sich nicht in Konkurrenz zur Bauleitung verstehen.
Bauleiter und Controller arbeiten für den gleichen Kunden.
Die BQÜ biete ich im Wohnungsneubau (Ein- und Mehrfamilienhäuser, Gewerbebau) als auch bei Sanierungs- Ausbau- und Instandsetzungsprojekten an.
Ich biete Ihnen ferner die „klassische“ Schadensbegutachtung an.
Feuchte- und Schimmelpilzschäden sowie Schäden an Dach, Fassade und Fenster bilden den Schwerpunkt.
Meine Vorschläge zur Beseitigung der Schäden inklusive Schätzung der hierfür aufzubringenden Instandsetzungskosten sind im Regelfall Bestandteil meiner Schadensbegutachtung.
Weiterhin stehe ich Ihnen bei Bauabnahmen, Gewährleistungsbegehungen (sog. „5-Jahresbegehung“), bei Beweissicherungen und bei vorsorglichen Bauzustandserfassungen zur Verfügung.
Ich kann Sie auch bei dem Erwerb einer Bestandsimmobilie unterstützen.
Häufig ist dem Laien unklar, ob geplante Umbauten überhaupt mit vertretbaren Kosten zu bewerkstelligen sind.
Da für Ankauf, Umbau und Instandsetzung aber keine unbegenzten Mittel zur Verfügung stehen sollten die hierfür anfallenden Kosten vor Ankauf bekannt sein.
Für diesen Zweck empfehle ich mein Angebot Hauskaufberatung, welches auch für Wohnungen gilt.
Bei der Haus- oder Wohnungskaufberatung verabrede ich mit Ihnen als Kaufinteressenten zunächst einen Besichtigungstermin vor Ort.
Dieser findet nahezu immer mit dem Verkäufer der Immobilie statt.
Während des Ortstermins wird unter Berücksichtigung der erforderlichen Diskretion die Bausubstanz der Wunschimmobilie unter die Lupe genommen.

Hierbei wird kein Bereich ausgelassen, es wird alles angeschaut, von der Kellersohle bis zum Dach
Bei Bauteilen, die eine Empfindlichkeit für Feuchtigkeit haben, werden entsprechende Messungen vorgenommen
Sie teilen mir mit, welche Umbaumaßnahmen Sie genau planen.
Die Kaufberatung von Wohnungen erfordert auch die Zustandserfassung des sog. Gemeinschaftseigentums.
Hier liegen die „Kostenfallen“ insbesondere bei Altbauten.
Daher istwerden auf jeden Fall die Kellerräume, die Dachflächen, die Treppenhäuser und die Fassaden besichtigt.
Sie erhalten bereits nach der Begehung mündliche zusammenfassende Beratung.
Hauptgegenstand dieses Gesprächs ist es, Ihnen eine Vorstellung über ein notwendiges Budget für Instandsetzung, Umbau, Modernisierung zu vermitteln.
Ferner erhalten Sie 2 Tage später ein Kurzergebnisprotokoll per Em-Mil zugesandt.
Grundsätzlich lege ich immer Wert auf den Praxisbezug der gutachterlichen Beratungen und Ausarbeitungen.
Mit ist es wichtig, daß die Beratungen gut verständlich und realitätsbezogen durchzuführen.
Selbstverständlich stehe ich Ihnen auch nach Abschluß meiner Beratung oder nach Übergabe schriftlicher Ausarbeitungen für weitere Informationen selbstverständlich zur Verfügung.

Ich arbeite im Team mit Architektenkollegen und Fachingenieuren.
Neben der Hauskaufberatung in Dahlem arbeite ich auch im Großraum Berlin/ Brandenburg, sowie auf Anfrage auch darüber hinausgehend.
Ihrer Kontaktaufnahme sehe ich mit Freude entgegen.

Jürgen Roloff
Hauskaufberatung Dahlem