Hauskaufberatung Caputh

Protokoll 10
Hauskaufberatung am………..in
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Ehemalige Scheune
Teilnehmer
Kaufinteressent Herr Andree, Makler, Herr Roloff, beauftragter SV
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Das betreffende historische Gebäude steht zum Besichtigungszeitpunkt leer. Es ist zu klären, ob Denkmalschutz besteht. Es handelt sich um eine ehemalige Scheune. Der Kaufinteressent beabsichtigt in ggf. Bauabschnitten zu sanieren. Teilweise ist eine Nutzungsänderung (Wohnen) geplant. Ggf. sind hier Konsultationen mit der Baubehörde vorzunehmen (Nutzungsänderung). Der Pflege- und Erhaltungszustand der Immobilie ist rohbauseitig unterschiedlich. Die Dachabdichtung aus bituminöser Pappe zeigt an diversen Stellen kleine Leckagen, die Dachverbandshölzer sind teilweise von tierischen oder pflanzlichen Holzschädlingen befallen. Diverse Sparren sind statisch verstärkt. Tragende Dachhölzer hängen z.T. stark durch. Unklar ist, inwieweit der Dachstuhl mit gesundheitsschädlichen Holzschutzmitteln kontaminiert wurde.
Der Dachstuhl sollte erneuert werden. Der Rohbau ist erhaltenswert.
Infolge der geplanten Wohnnutzung sind folgende Maßnahmen bzw. Schätzkosten in zwei Bauabschnitten (Vorschlag) brutto zu erwarten:
Allgemein gilt: Verdeckt liegende Bauteile können nicht beurteilt werden.

1. BA
Erdgeschoss
Abriss kleines Nebengebäude 5.000,00 €
Dachreparatur 500,00 €
Treppe ins OG 3.000,00 €
Heizung Gas mit Rohrverlegung ins OG 20.000,00 €
Deckenfläche, Neuputz, Putzergänzung,
Anstrich 200,00 q m x 50,00 € 10.000,00 €
Fußbodenfläche Dämmung, Estrich,
Oberboden 200,00 qm x 180,00 € 36.000,00 €
Wandputz innen, Anstrich 300,00 qm x 40,00€ 12.000,00 €
Neufenster 3,00 Stck. 1.000,00 € 3.000,00 €
Toreinfahrten verkleinern, Tür/Fensterkombinationen 8.000,00 €
Außenwand-Dämmung innen 200,00 qm x 60,00 € 12.000,00 €
Badeinbau 15.000,00 €
Sanitärinstallation Küche / Bad 2.000,00 €
Elektrik 15.000,00 €
Maler 15.000,00 €
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Schätzkosten 1. BA 156.500,00 €
/ 200,00 qm Wohnfläche = rund 800,00 € / qm

2. BA
OG und Fassade
Dachstuhl neu mit Abriss u. Entsorgung 38.000,00 €
Abbruch Altwände 1.000,00 €
Dachabdichtung 220,00 qm x 110,00 € 24.200,00 €
Rinnen und Fallrohre, Klempnerarbeiten 5.000,00 €
Lichtkuppeln 3 x 2.000,00 € 6.000,00 €
Neuwände 5.000,00 €
Dämmung Dach innen 220,00 qm x 80,00 € 17.600,00 €
Gipskartondecke 220,00 qm x 50,00 € 11.000,00 €
Neufenster mit Wanddurchbrüchen 6 x 1.500,00 € 9.000,00 €
Außenwanddämmung 180,00 qm x 60,00 € 10.800,00 €
Neuputz und Anstrich 150,00 qm x 40,00 € 6.000,00 €
Badeinbau 15.000,00 €
Heizkörper 10.000,00 €
Fußbodenunterkonstruktion komplettieren,
Oberbodenbelag oder Anstrich, 200,00 qm x 70,00 € 14.000,00 €
Sanitärinstallation Küche / Bad 2.000,00 €
Elektrik 15.000,00 €
Maler 15.000,00 €

Fassadenreinigung und Ausbesserungen 5.000,00 €
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Schätzkosten 2. BA 209.600,00 €
/ 180,00 qm Wohnfläche = rund 1.170,00 € / qm

1.BA und 2. BA 366.100,00 €
/ 380,00 Wohnfläche = rund 965,00 € / qm

Hinweise und Risiken:
Maßnahmen Außenanlagen
Hausanschlüsse- ausreichende Kapazität fraglich
Fragen zur Baugenehmigung (Nutzungsänderung)
Entsorgung Regenwasser

Aufgestellt: J. Roloff,

Ich habe nach einer absolvierten Ausbildung zum Maurer im elterlichen Betrieb das Ingenieurstudium an der Fachhochschule Höxter an der Weser mit dem Titel des grad. Ingenieurs und danach an der technischen Universität Berlin das Hochschulstudium mit dem Titel Diplom Ingenieur beendet.
Bis 1994 habe ich für verschiedene Architektur- und Ingenieurbüros sowie u.a. bei einem Bauträger in einem mittelständischen Bauunternehmen in Berlin gearbeitet.
Ich bin Mitglied der Architektenkammer Berlin und berechtigt, Bauanträge zu stellen (Bauvorlagenberechtigung).
Mein Mein Focus lag auf der Instandsetzung, Modernisierung und Entwicklung von Altbauprojekten im Wohnungsbau sowie Gewerbebau.
Seit 1994 bin ich selbstständig.
Die standartisierten Aufgaben des Architekten bezogen auf die Leistungsphasen der Gebührenordnung (HOAI) von der Planung über die Ausschreibung und Vergabe bis hin zur Bauüberwachung bilden auch in Zukunft mein Tätigkeitsfeld.

Die langjährige Erfahrung die ich in der Altbausanierung sammeln konnte wurde erweitert durch Architektenaufträge in der Bauleitung, der Abrechnung und im Qualitätsmanagement von Neubauten.
Aus der langjährigen Beschäftigung mit Altbauthemen und der Berufserfahrung entwickelte sich meine Tätigkeit zum Baugutachter und zum Tätigkeitsschwerpunkt Hauskaufberatung Caputh.
Der Focus meiner Arbeit liegt heute im Besonderen auf der bBaubegleitenden Qualitätsüberwachung (BQÜ.
Die Baubegleitende Qualitätsüberwachung wird häufig auch als „Baubegleitung“ oder „Baubetreuung“ betitelt.
In diesem Zusammenhang darf die Qualitätsüberwachung am Bau aber nicht mit der Bauleitung verwechselt werden.
Die klassische Bauleitung eines Architekten erfolgt nach den Pflichten der Honorarordnung und erstreckt sich unter anderem auf Terminkontrolle, Rechnungsprüfung und der notwendigen Korrespondenz mit den am Bau Beteiligten.
Bei der BQÜ handeltgeht es in erster Linie um eine bauprojekt-begleitende Qualitätsaufsicht.
Ziel ist es, die vereinbarten Bauleistungen in der durch Vertrag und existierende Regelwerke vorgeschriebenen Bauqualität sicherzustellen.
Zu diesem Zweck werden festgelegte Teilabnahmen möglichst aus meiner Sicht in Gegenwart des Bauherrn und der Bauleitung beschlossen.

Baumängel werden dokumentiert und die Beseitigung wird im Folgetermin kontrolliert.
Es ist darauf zu achten, möglichst kooperativ zu arbeiten.
Der Baucontroller sollte nicht in Konkurrenz zur Bauleitung stehen.
Bauleiter und Controller arbeiten für den gleichen Kunden.
Die baubegleitende Qualitätsüberwachung (BQÜ) biete ich im Wohnungsneubau (Ein- und Mehrfamilienhäuser, Gewerbebau) als auch bei Sanierungs- Ausbau- und Instandsetzungsprojekten an.
Ich biete Ihnen ferner die „klassische“ Schadensbegutachtung an.
Feuchteschäden, Schimmelpilzschäden sowie Dach-, Fassaden- und Fensterschäden bilden hierbei den Schwerpunkt.
Meine Vorschläge zur Beseitigung der Schäden inklusive Schätzung der hierfür aufzubringenden Instandsetzungskosten sind im Regelfall Bestandteil meiner Schadensbegutachtung.
Weiterhin stehe ich Ihnen bei Bauabnahmen, Gewährleistungsbegehungen (sog. „5-Jahresbegehung“), bei Beweissicherungen und bei vorsorglichen Bauzustandserfassungen zur Verfügung.
Ich kann Sie auch bei dem Erwerb einer Bestandsimmobilie unterstützen.
Oft ist dem Laien unklar, ob die geplanten Umbaumaßnahmen mit vertretbaren Kosten möglich sind.
Da für Ankauf, Umbau und Instandsetzung aber keine unbegenzten Mittel zur Verfügung stehen sollten die hierfür anfallenden Kosten auf jeden Fall vor Immobilienkauf bekannt sein.
Für diesen Zweck empfehle ich mein Angebot Hauskaufberatung, welches auch für Wohnungen gilt.
Bei der Hauskaufberatung bzw. Wohnungskaufberatung verabrede ich mit Ihnen als Kaufinteressenten zunächst einen Begehungstermin vor Ort.
Dieser findet nahezu immer mit dem Verkäufer der Immobilie statt.
Während des Ortstermins wird unter Berücksichtigung der erforderlichen Diskretion die Bausubstanz der Wunschimmobilie in Augenschein genommen.

Hierbei wird kein Bereich ausgelassen, es wird alles angeschaut, vom Keller bis zum Dach
Bei feuchteempfindlichen Bauteilen werden soweit zweckmäßig Messungen vorgenommen.
SieZunächst gilt es, mir mitzuteilen, welche Umbaumaßnahmen Sie planen.
Die Kaufberatung von Wohnungen erfordert auch die Zustandserfassung des sog. Gemeinschaftseigentums.
Hier liegen die „Kostenfallen“ insbesondere bei Altbauten.
Daher ist eine Besichtigung von Kellerräumen, Dachflächen, Treppenhäusern und Fassaden notwendig..
Sie erhalten bereits nach der Begehung mündliche zusammenfassende Beratung.
Der Hauptaugenmerk hierbei liegt ganz klar auf der nötigen Budsgetierung für Instandsetzung, Umbau und Modernierung.
Innerhalb von 2 Tagen stelle ich Ihnen per E-Mail ein Kurzergebnisprotoll zur Verfügung.
Grundsätzlich lege ich immer Wert auf den Praxisbezug der gutachterlichen Beratungen und Ausarbeitungen.
Die Verständlichkeit und der Realitätsbezug der Beratungen ist mir sehr wichtig.
Auch nach Abschluß der Beratung oder nach Übergabe der schriftlichen Ausarbeitungen haben Sie die Möglichkeit mich zu konsultieren.
Sie können mich bei der Sanierung von Schadensfällen und bei Umbaumaßnahmen als Architekt ansprechen.
Ich arbeitekann jederzeit auf ein Team von Architekten und Ingenieuren zurückgreifen.
Neben der Hauskaufberatung in Caputh arbeite ich grundsätzlich im Großraum Berlin/ Brandenburg, sowie auf Anfrage auch darüber hinausgehend.
Ihrer Anfrage sehe ich mit Freude entgegen.

Jürgen Roloff
Hauskaufberatung Caputh