Hauskaufberatung Britz

Protokoll 3
Berlin-
Hauskaufberatung kleines Mehrfamilienhaus am……..
Teilnehmer:
Käufer……….
Makler
Roloff, SV
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Der Auftraggeber beabsichtigt mit dem Ziel des Erwerbs für das betreffende Objekt ein Kaufangebot abzugeben. Das Angebot soll die ggf. erforderlichen finanziellen Aufwendungen für Instandsetzungsmaßnahmen berücksichti-gen. Im Rahmen dieser Aufstellung bzw. der Beauftragung sind die relevan-ten Kostenansätze die sich aus technisch begründeten
Es handelt sich dabei nicht um eine umfassende, detaillierte Bestandsauf-nahme, sondern um die Feststellung von baulichen Maßnahmen aus dem soweit erkennbar vorliegenden Instandsetzungsrückstau bzw. aus techni-schen Anpassungen, die sich aus der Bewertung der Bausubstanz ergeben haben und die ggf. vom AG gewünscht werden. Als Instandhaltungsrückstau wird die Wertminderung der Immobilie verstanden, die sich infolge unterlas-sener Instandhaltung am Gebäude und an baulichen Anlagen ergibt, die über die Alterswertminderung hinausgeht.
Es handelt sich bei dieser Stellungnahme nicht um eine Architektenleistung im Sinne der HOAI LP 1-5. Bei den genannten Kosten handelt es sich um Schätzkosten ohne MWST und Regiekosten.
Die Besichtigung fand in Gegenwart des Auftraggebers statt.
Die Beurteilung der Sachverhalte erfolgte unter Zuhilfenahme der aktuellen Bauschadens- und Fachliteratur und der allgemein anerkannten Regeln der Technik. Hinweise des Auftraggebers und des im Hause wohnenden Verkäu-fers zum betreffenden Sachverhalt wurden soweit wie möglich geprüft und berücksichtigt.
Die Bestandserfassung erfolgte durch Inaugenscheinnahme und durch Feuchtemessungen.
1. Feststellungen und Ergebnis
1. Der Deckputz der Putzfassade ist weitgehend schadhaft, verwittert und komplett erneuerungsbedürftig. Schätzkosten einschl. Gerüst
Fassadenfläche ca. 420,00 qm x 35,00 € 14.700,00 €
2. Die Dachhaut ist technisch noch intakt, jedoch in den nächsten Jahren ebenfalls erneuerungsbedürftig, Schätzkosten hierfür
Dachfläche ca. 150,00 qm x 60,00 € 9.000,00 €
Zusätzlich Zinkbauteile (Rinne, Fallrohr 2. OG) 3.000,00 €
3. Dachdämmung über Decke 2.OG überarbeiten und komplettieren, er-schwerte Montage
Schätzkosten pauschal 2.000,00 €
4. Dachgesims (Holz) Überholungsbeschichtung, Schätzkosten hierfür
ca. 50,00 qm x 35,00 € 1.750,00 €
5. Zinkbauteile Fassade, Regenfallrohre, Fensterbleche, Schätzkosten hierfür
Schätzkosten hierfür, Pauschal 3.500,00 €
6. Zwei Balkon- und eine Terrassenabdichtung (2. OG) erneuern mit Beläge
Schätzkosten hierfür ca. 30,00 qm x 200,00 € 6.000,00 € *)
7. Fenster erneuern, Treppenhausvertikalfenster,
Schätzkosten hierfür 2.000,00 € *)
dsgl. alle anderen Fenster EG – 2. OG, im EG mit Rollladen
ca. 80,00 qm x 400,00 € 32.000,00 €
8. Balkongeländer Überholungsbeschichtung, Schätzkosten 3.000,00 €

9. Kellerabdichtung in Teilflächen erneuern
Schätzkosten hierfür, Vertikalabdichtung außen
ca. 15,00 lfdm x 700,00 € 10.500,00 € *)
10. Reparaturen in Wohnungen, bestehende Fenster einstellen
Fliesenreparaturen , pauschal 1.000,00 € *)
11. Heizkessel erneuern, Schätzkosten hierfür 15.000,00 € *)
12. Installationsleitungen im KG reparieren (Abwasser) 500,00 € *)
13. Neuanstrich Vordachabdichtung 300,00 € *)

Summe netto 104.250,00 €
ohne MWST und ohne Regiekosten
2. Ergebnis
Es besteht erheblicher Instandhaltungsrückstau.
Die Instandsetzungen sind aus technischer Sicht unausweichlich.
Zunächst ist die Sanierung der Bauteile mit Nässeschäden von Bedeutung. Fortwährend eindringende Nässe kann die Gebrauchsfähigkeit des Bauteils erheblich verringern und bauteilzerstörende Folgeschäden bewirken. Teilwei-se ist dies feststellbar (Fenster Treppenhaus).
Ferner ist der Austausch des Heizkessels (1994) relevant.
Die entsprechenden Kosten für diese SOFORTMASSNAHMEN belaufen sich gemäß der Punkte mit *) auf ca. 35.300,00 € netto.
In einer zweiten Baustufe (innerhalb der kommenden 5 Jahre) wird die Sanie-rung der Gebäudehülle empfohlen, die geschätzten Kosten betragen hierfür ca. 68.950,00 € netto.
Weitere Risiken und mögliche Kosten der Instandsetzung:
– Sanierung Flachdach 2.OG vor Staffelgeschoss (angebl. keine akuten Schäden) und oberhalb Erker
– Treppenhausanstrich
– Kelleranstrich
– Außenanlage Gestaltung, Teilerneuerung

Aufgestellt: J.Roloff, Architekt und Bausachverständiger

Ich habe nach meiner erfolgreichen Lehre zum Maurer im Betrieb meiner Eltern das Ingenieurstudium an der renomierten Fachhochschule Höxter an der Weser mit dem Titel des grad. Ingenieurs sowie danach an der technischen Universität Berlin das Hochschulstudium mit dem Titel Diplom Ingenieur absolviert.
Bis zum Jahr 1994 habe ich in verschiedenen Architektur- bzw. Ingenieurbüros sowie unter anderem bei einem Bauträger in einem mittelständischen Bauunternehmen in Berlin gearbeitet.
Ich bin Mitglied der Architektenkammer Berlin und aus diesem Grund berechtigt, Bauanträge zu stellen (Bauvorlagenberechtigung).
Mein Mein Focus lag auf der Instandsetzung, Modernisierung und Entwicklung von Altbauprojekten im Wohnungsbau sowie Gewerbebau.
Seit 1994 bin ich selbständig tätig.
Ich focussiere mich auch weiterhin auf die standartisierten Aufgaben des Architekten bezogen auf die Leistungsphasen der Gebührenordnung (HOAI) von der Planung über die Ausschreibung sowie Vergabe bis hin zur Bauüberwachung.

Die langjährige Erfahrung in der Sanierung von Altbauten wurde ergänzt durch Architektenaufträge in der Bauleitung, der Abrechnung und im Qualitätsmanagement von Neubauten.
Aus der langjährigen Beschäftigung mit Altbauthemen und der zusätzlichen Berufserfahrung entwickelte sich meine Tätigkeit zum Baugutachter und dem Tätigkeitsschwerpunkt Hauskaufberatung Britz.
Der Focus meiner Arbeit liegt heute im Besonderen auf der bBaubegleitenden Qualitätsüberwachung (BQÜ.
Die Baubegleitende Qualitätsüberwachung wird häufig als „Baubegleitung“ oder „Baubetreuung“ betitelt.
In diesem Zusammenhang darf die Qualitätsüberwachung am Bau aber nicht mit der sogenannten Bauleitung verwechselt werden.
Die klassische Bauleitung eines Architekten erfolgt nach den Pflichten der Honorarordnung und erstreckt sich unter anderem auf Terminkontrolle, Rechnungsprüfung und der notwendigen Korrespondenz mit den am Bau Beteiligten.
Bei der BQÜ handeltgeht es in erster Linie um eine bauprojekt-begleitende Qualitätsaufsicht.
Ziel ist es, die vereinbarten Bauleistungen in der durch Vertrag und Regelwerke vorgeschriebenen Bauqualität für Sie sicherzustellen.
Hierfür werden festgelegte Teilabnahmen möglichst aus meiner Sicht in Gegenwart des Bauherrn und der Bauleitung vereinbart.

Baumängel werden dokumentiert und die Beseitigung wird im Folgetermin kontrolliert.
Es ist darauf zu achten, möglichst kooperativ zu arbeiten.
Der Baucontroller sollte nicht in Konkurrenz zur Bauleitung stehen.
Schließlich arebiten Bauleiter und Controller für die gleiche Seite, die des Kunden
Die BQÜ biete ich sowohl im Wohnungsneubau (Ein- und Mehrfamilienhäuser, Gewerbebau) als auch bei Sanierungs- Ausbau- und Instandsetzungsprojekten an.
Ich biete Ihnen ferner die „klassische“ Schadensbegutachtung an.
Feuchteschäden, Schimmelpilzschäden sowie Dach-, Fassaden- und Fensterschäden bilden hierbei den Schwerpunkt.
Die Vorschläge zur Beseitigung der Schäden mit Schätzung der hierfür notwendigen Kosten sind im Normalfall Bestandteil meiner Schadensbegutachtung.
Weiterhin stehe ich Ihnen bei Bauabnahmen, Gewährleistungsbegehungen (sog. „5-Jahresbegehung“), bei Beweissicherungen und bei vorsorglichen Bauzustandserfassungen zur Verfügung.
Ich kann Sie auch bei dem Erwerb einer Bestandsimmobilie unterstützen.
Sehr oft ist dem Laien unklar, ob geplante Umbauten überhaupt mit einem vertretbarem Aufwand möglich sind.
Da für Ankauf, Umbau und Instandsetzung aber keine unbegenzten Mittel zur Verfügung stehen sollten die hierfür anfallenden Kosten auf jeden Fall vor Immobilienkauf bekannt sein.
Hierzu dient mein Angebot meiner Hauskaufberatung, welches auch für Wohnungen gilt.
Bei der Hauskaufberatung bzw. Wohnungskaufberatung verabrede ich mit dem Kaufinteressenten zunächst einen Termin vor Ort.
Dieser sollte nahezu auch immer mit dem Verkäufer der Immobilie stattfinden.
Während des Ortstermins wird selbstverständlich diskret die Bausubstanz der Wunschimmobilie in Augenschein genommen.

Wir schauen uns alles an, vom Dach bis zur Kellersohle.
Bei feuchteempfindlichen Bauteilen werden soweit zweckmäßig Messungen vorgenommen.
SieZunächst gilt es, mir mitzuteilen, welche Umbaumaßnahmen Sie planen.
Die Kaufberatung von Wohnungen erfordert auch die Zustandserfassung des sog. Gemeinschaftseigentums.
Hier liegen die „Kostenfallen“ insbesondere bei Altbauten.
Daher istwerden auf jeden Fall die Kellerräume, die Dachflächen, die Treppenhäuser und die Fassaden besichtigt.
Sie erhalten bereits nach der Begehung mündliche zusammenfassende Beratung.
Der Hauptaugenmerk hierbei liegt ganz klar auf der nötigen Budsgetierung für Instandsetzung, Umbau und Modernierung.
Innerhalb von 2 Tagen stelle ich Ihnen per E-Mail ein Kurzergebnisprotoll zur Verfügung.
Grundsätzlich lege ich immer Wert auf den Praxisbezug der gutachterlichen Beratungen und Ausarbeitungen.
Mit ist es wichtig, daß alle meine Beratungen gut verständlich und realitätsbezogen durchzuführen.
Selbstverständlich stehe ich Ihnen auch nach Abschluß der Beratung oder nach Übergabe der schriftlichen Ausarbeitungen für weitere Infos zur Verfügung.

Ich arbeite im Team mit Architekten und Ingenieuren.
Neben der Hauskaufberatung in Britz arbeite ich grundsätzlich im Großraum Berlin/ Brandenburg, und auf Anfrage auch darüber hinausgehend.
Ihrer Anfrage sehe ich mit Freude entgegen.

Jürgen Roloff
Hauskaufberatung Britz