Hauskaufberatung Oranienburg

Sanierungsbedürftiges „Handwerkerobjekt“

Bei der Besichtigung in der Nähe der Stadt Eberswalde in Brandenburg ging es um ein sog. „Handwerkerobjekt“.

Ein „Handwerkerobjekt“ ist ein Gebäude mit hohem Bedarf an Instandsetzungsarbeiten und Modernisierungsleistungen. Man spricht auch von „Instandsetzungsrückstau“.

Im vorliegenden Fall ging es um ein Wohngebäude aus den 30 – er Jahren des vergangenen Jahrhunderts. Die Diskretion beim Immobilienverkauf und -Ankauf ist selbstverständlich, daher können keine Fotos gezeigt werden.

Das nicht unterkellerte Haus diente früher als Wohngebäude der Familie eines Landwirtes, die Wohnstandards sind sehr eingeschränkt und der Pflegezustand ist mäßig. Rückwärtige Anbauten sind in gleicher Weise in einem bautechnisch schlechten Zustand und stehen weitgehend leer.

Die mit dem Verkäufer und dem Erwerber durchgeführte Besichtigung des Hauses ergab folgendes Bild:

Die Baukonstruktion ist in der Grundsubstanz angegriffen.
Die Holzbalkendecken liegen relativ eben und die darauf liegende Dielung ist intakt.
Die Bestandsfenster sind Kastendoppelfenster, der Anstrich ist intakt.
Die Dachdeckung wurde in Eigenleistung erneuert, jedoch „vergaß“ man, stark schädlingsbefallene (tierische Holzschädlinge) Dachhölzer auszuwechseln.
Der Schornsteinkopf wurde erneuert, die Einfassung ist jedoch undicht, Wasser läuft an den Schornsteinwangen herab.
Die Balkenlage zwischen Obergeschoss und Spitzboden ist nur zum geringen Teil mit Lehm aufgefüllt, die Dämmwirkung ist schlecht. Oberseitig fehlt die Dielung. Gefahrlos ist ein Betreten des Spitzbodens nicht möglich.
Im Urzustand waren die mit Vormauerziegel ausgestatteten Außenwände unverputzt- aufgrund der geringen Wärmedämmung hat der Verkäufer eine 60 mm dicke Polystyroldämmung mit Strukturputz auf 2 Fassadenflächen aufgetragen. Technisch ist dieser Teil der Fassade intakt.
Die Wandfeuchtemessungen erlauben die Schlussfolgerungen, dass nur sowohl Innen- als auch Außenwände bis zur Horizontalabdichtung nach der ersten Steinschicht übermässige Durchfeuchtung vorliegt.
Der ölbetriebene Heizkessel stammt aus dem Jahr 1987. Heizkörper wurden im Jahr 2000 erneuert. Die Aufbereitung des Warmwassers erfolgt jedoch elektrisch. Ein 100 Literboiler für einen 1-Personenhaushalt steht zur Verfügung.
Die Elektroanlage wurde im gesamten Haus erneuert, ist auch nach jetzigen Maßstäben ausreichend.
Dies gilt auch für die Sanitärinstallation, Frischwasser und Abwasser.
Das Bad ist nach heutigen, durchschnittlichen Maßstäben nicht erhaltenswürdig. Die Objekte sind ca. 20 Jahre alt, die Bodenfliesen erhielten eine Beschichtung, eine Frischwasserleitung leckte etwas, daher die im Bild erkennbare leichte Überflutung des Fußbodens.

Energetisch ist das Haus insgesamt verbesserungsbedürftig.
Decken-, Wand- und Oberflächen der hölzernen Türen sind verschlissen

Der handwerklich geschickte Verkäufer hat im Ergebnis versucht, mit geringen Mitteln dringende Instandsetzungen und Modernisierungen vorzunehmen, sah sich jedoch nicht in der Lage, die Arbeiten abzuschließen.

Eine abschließende Beratung zwischen den potentiellen Erwerbern und mir ergab, dass diese trotz umfangreicher baulicher Maßnahmen zum Kauf bereit waren.

Es ergab sich folgender Maßnahmenkatalog bzw. erhielt der potentielle Erwerber folgenden Bericht (Auszug):

Das nicht unterkellerte, freistehende Einfamilienhaus mit zwei Geschossen (EG und OG) ist bewohnt.

Die Bauweise wird im Exposé dargestellt.

Der Allgemein- und Pflegezustand des Hauses befindet sich im mittleren Zustand. Es besteht erhöhter Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf !

Mit folgenden geschätzten Nettokosten für Instandsetzungen ist zu rechnen.

Verdeckt liegende Bauschäden können nicht erfasst und bewertet werden.

Spitzbodendämmung Fußboden, 12 m x 8 m x 50,00 € 4.800,00 €

Spitzboden Holzkonstruktion überarbeiten, Balken tauschen 5.000,00 €

Kleinreparaturen Unterspannbahn etc. 300,00 €

Neue Gasheizung Kessel und Speicher 8.000,00 €

Heizkörper ändern, höher setzen 3.000,00 €

Wand im EG verändern, Wand abtragen, Decke schließen 2.500,00 €

Elektroleitungen allgemein anpassen, verändern 500,00 €

Bad erneuern bei Bedarf 20.000,00 €

WC erneuern bei Bedarf 2.500,00 €

Kleinreparaturen Türbeschläge, Einstellarbeiten 300,00 €

Dämmung Giebelwand Nachbar, Putz 4.000,00 €

Fassadenarbeiten Klinker Hof, Reinigung, Ausbessern 1.000,00 €

Dachrinnen / Dachentwässerung Anbauten teilerneuern 1.500,00 €

Innenseitig Mauerwerksfeuchte mit Sperrputz schotten 500,00 €

Malerarbeiten, Decken, Wände, Türen 4.000,00 €

Bodenbeläge erneuern mit Dämmung im EG (Trockenestrich) 10.000,00 €

______________________________________________________________________

Nettosumme ohne Bauregiekosten 67.900,00 €

Die unterstrichenen Positionen sollten vor Einzug umgesetzt werden

Risiken und Bedarfspositionen

Küche
Maßnahmen Außenanlage
Bauzustand verdeckt liegender Konstruktionen, insbesondere Holzbauteile
Baugenehmigung für geplante Erweiterung

Vita

Hauskaufberatung Oranienburg

Ich habe nach einer absolvierten Lehre zum Maurer im elterlichen Betrieb das Ingenieurstudium an der renomierten Fachhochschule Höxter an der Weser mit dem Titel des grad. Ingenieurs sowie danach an der technischen Universität Berlin das Hochschulstudium mit dem Titel Diplom Ingenieur absolviert.
Bis 1994 habe ich für verschiedene Architektur- bzw. Ingenieurbüros sowie unter anderem bei einem Bauträger im mittelständischen Bauunternehmen in Berlin gearbeitet.
Ich bin natürlich Mitglied der Architektenkammer Berlin und aus diesem Grund berechtigt, Bauanträge zu stellen (Bauvorlagenberechtigung).
Mein Arbeitsschwerpunkt war die Instandsetzung, Modernisierung und Entwicklung von Altbauprojekten im Wohnungsbau sowie Gewerbebau.
Seit 1994 bin ich bereits selbstständig.
Ich focussiere mich auch zukünftig auf die klassischen Aufgaben des Architekten bezogen auf die Leistungsphasen der Gebührenordnung (HOAI) von der Planung über die Ausschreibung sowie Vergabe bis zur Bauüberwachung.

Die langjährige Erfahrung die ich in der Altbausanierung sammeln konnte wurde erweitert durch Tätigkeiten in der Bauleitung, der Abrechnung sowie im Qualitätsmanagement von Neubauten.
Aus der langjährigen Beschäftigung im Bereich Altbau und der Berufserfahrung entwickelte sich meine Tätigkeit als Baugutachter und zum Tätigkeitsschwerpunkt Hauskaufberatung Oranienburg.
Insbesondere die Baubegleitende Qualitätsüberwachung (BQÜ) hat sich zu einem Schwerpunkt entwickelt.
Die Baubegleitende Qualitätsüberwachung wird an dieser Stelle häufig als „Baubegleitung“ oder „Baubetreuung“ betitelt.
Die Qualitätsüberwachung am Bau darf nicht mit der Bauleitung verwechselt werden.
Die Bauleitung des Architekten erfolgt nach den Pflichten der Honorarordnung und erstreckt sich zum Beispiel auf Terminkontrolle, Rechnungsprüfung und der Korrespondenz mit allen am Bau beteiligten Personen.
Bei der BQÜ handeltgeht es in erster Linie um eine bauprojekt-begleitende Qualitätsaufsicht.
Ziel ist es, die vereinbarten Bauleistungen in der durch Vertrag und existierende Regelwerke vorgeschriebenen Bauqualität für Sie sicherzustellen.
Zu diesem Zweck werden festgelegte Teilabnahmen möglichst aus meiner Sicht in Gegenwart der Bauleitung und des Bauherrn vereinbart.

Festgestellte Baumängel werden von mir schriftlich festgehalten und die Beseitigung wird im Folgetermin kontrolliert.
Es ist darauf zu achten, möglichst kooperativ zu arbeiten.
Der Baucontroller sollte nicht in Konkurrenz zur Bauleitung stehen.
Schließlich arebiten Bauleiter und Controller für die gleiche Seite, die des Kunden
Die baubegleitende Qualitätsüberwachung (BQÜ) biete ich sowohl im Wohnungsneubau (Ein- und Mehrfamilienhäuser, Gewerbebau) und auch bei Sanierungs- Ausbau- und Instandsetzungsprojekten an.
Auch biete Ich Ihnen die „klassische“ Schadensbegutachtung an.
Feuchteschäden, Schimmelpilzschäden sowie Schäden an Dach, Fassade und Fenster bilden den Schwerpunkt.
Die Vorschläge zur Schadensbeseitigung mit Schätzung der hierfür aufzubringenden Instandsetzungskosten sind im Normalfall Bestandteil meiner Schadensbegutachtung.
Weiterhin kann ich Ihnen bei Bauabnahmen, Gewährleistungsbegehungen (sog. „5-Jahresbegehung“), bei Beweissicherungen und bei vorsorglichen Bauzustandserfassungen weiterhelfen.
Ich kann Sie auch bei dem Erwerb einer Bestandsimmobilie unterstützen.
Sehr oft ist dem Laien unklar, ob die geplanten Umbauten überhaupt mit vertretbaren Kosten möglich sind.
Da für Ankauf, Umbau und Instandsetzung aber keine unbegenzten Mittel zur Verfügung stehen sollten die hierfür anfallenden Kosten auf jeden Fall vor Immobilienkauf bekannt gemacht werden.
Hierzu dient mein Angebot meiner Hauskaufberatung, welches auch für Wohnungen zur Verfügung steht.
Bei der Hauskaufberatung bzw. Wohnungskaufberatung verabrede ich mit Ihnen als Kaufinteressenten zunächst einen Begehungstermin.
Dieser sollte nahezu auch immer mit dem Verkäufer stattfinden.
Während des Ortstermins wird selbstverständlich diskret die Bausubstanz der Wunschimmobilie unter die Lupe genommen.

Wir schauen uns alles an, vom Dach bis zum Keller.
Bei feuchteempfindlichen Bauelementen werden soweit zweckmäßig entsprechende Messungen vorgenommen.
Sie teilen mir mit, welche Umbaumaßnahmen Sie planen.
Während der Kaufberatung von Wohnungen wird auch der Zustand des sog. Gemeinschaftseigentums erfasst.
Hier liegen die „Kostenfallen“ insbesondere bei Altbauten.
Daher istwerden auf jeden Fall die Kellerräume, die Dachflächen, die Treppenhäuser und die Fassaden besichtigt.
In jedem Falle erhalten Sie im abschließenden Gespräch eine mündliche zusammenfassende Beratung.
Hauptgegenstand dieses Gesprächs ist es, Ihnen eine Vorstellung über ein notwendiges Budget für Instandsetzung, Umbau, Modernisierung zu vermitteln.
Ferner erhalten Sie 2 Tage später ein Kurzergebnisprotokoll per Em-Mil zugesandt.
Grundsätzlich lege ich immer Wert auf den Praxisbezug der gutachterlichen Beratungen und Ausarbeitungen.
Die Verständlichkeit und der Realitätsbezug der Beratungen ist mir sehr wichtig.
Auch nach Abschluß der Beratung oder nach Übergabe der schriftlichen Ausarbeitungen haben Sie die Möglichkeit mich zu konsultieren.
Sie können mich bei der Sanierung von Schadensfällen und bei Umbaumaßnahmen als Architekt ansprechen.
Ich arbeite im Team mit Architekten und Ingenieuren.
Neben der Hauskaufberatung in Oranienburg arbeite ich auch im Großraum Berlin/ Brandenburg, sowie auf Anfrage auch darüber hinausgehend.
Ihrer Kontaktaufnahme sehe ich mit Freude entgegen.

Jürgen Roloff
Hauskaufberatung Oranienburg